以房养老需谨慎

周大娘和老伴没有子女，三年前老伴去世后，一直靠自己的一个远房侄子照顾生活。周大娘为了让自己晚年有所保障，便和侄子达成了一个书面协议，由侄子为自己养老，而自己则把名下的一套房产过户到侄子名下。开始的两年，侄子还能认真按照协议来照顾她，然而随着年龄增大疾病缠身，侄子已经不愿意再继续照顾她了。周大娘想要回房子，可是侄子却说房子以房产证登记为准，只要过户就不能往回要了。现在周大娘该怎么办？

已办理过户登记的房产不能要回

这是一起老人忽视风险过早做出房产赠与决定后陷于无助的案例。在2016年1月1日开始实施的《不动产登记暂行条例实施细则》第38条规定中，对因赠与行为而申请房屋所有权转移登记的，应当提交不动产权属证书、赠与合同等其他必要材料。据此，有些市民在办理房屋赠与时为了省钱就不再办理公证，有些房产登记部门也不再要求办理赠与过户时将公证材料作为申请人必须提供的内容。

在本案中，正是因为周大娘对现行法律知识的不熟悉，出于对远房侄子的信任和依赖，将房产赠与给侄子并办理了过户登记。因为房屋所有权人已发生改变，赠与合同的权利义务履行完毕，周大娘已经不再享有对该房屋的所有权，不能反悔。周大娘如果能够提供充分证据证明双方有赠与房屋的附加赡养约定，可以向人民法院提起诉讼要求侄子履行养老义务。

如果当初双方订立赠与合同时在公证处申请办理公证，公证员则会提示老人赠与行为的风险，并建议老人与侄子订立遗赠扶养协议来预防本案中出现的困境。

以房养老的最佳选择是遗赠扶养协议

随着城市化发展进程，家庭赡养格局已被打破。老人要想安享晚年，不能只是期待子女主动尽孝，而应积极做好养老法律规划，通过法律途径来保障自己养老安排。一方面，老年人在财产上要做好保护，不能过早无条件或条件不明晰地赠与子女或他人。另一方面，对于晚年生活照料要通过协议约束，与愿意承担监护责任的他人或组织签订遗赠扶养协议，以更好保障自己的晚年生活。

遗赠扶养协议是遗赠人和扶养人之间关于扶养人承担遗赠人的生养死葬的义务，遗赠人的财产在其死后转归扶养人所有的协议，其目的在于使那些没有法定赡养义务人或虽有法定赡养义务人但无法实际履行赡养义务的孤寡老人，以及无独立生活能力老人的生活得到保障。

从风险预防角度分析，周大娘与侄子应该签订遗赠扶养协议：在周大娘晚年生存期间，侄子履行扶养义务；周大娘去世后，侄子凭协议将房产过户到自己名下。

遗赠扶养协议可以反悔撤销

在签订遗赠扶养协议时，应明确具体写出遗赠扶养双方各自的权利义务。扶养人承担该公民生养死葬的义务，享有受遗赠的权利；公民应将个人所有的合法财产赠送给扶养人。扶养人或集体组织无正当理由不履行，致协议解除的，不能享有受遗赠的权利，其支付的供养费用一般不予补偿；遗赠人无正当理由不履行，致协议解除的，则应偿还扶养人或集体组织已支付的供养费用。

遗赠扶养协议签订后，被扶养人死亡前，双方当事人均具有任意解除权。遗赠扶养协议具有极强的人身属性，遗赠扶养协议是否得到了履行，不应仅仅看条文规定或者扶养人的行为，更重要的是被扶养人内心的一种感受。一旦内心得不到温暖和关怀，被抚养人提出解除协议，即表明了其对抚养人的扶养内心不认同，属于维护自身的权利。

遗赠扶养协议的被扶养人往往是将自身最后的财产作为遗赠扶养协议的条款之一，而如果一旦发生扶养人没有履行扶养义务的情形，被扶养人唯一可以拿起的“武器”就是任意解除权了。