关于“以房养老”的述评

以房养老，也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”。是指老人将自己的产权房抵押或者出租出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式，在老人去世后，银行或保险公司收回住房使用权，这种养老方式被视为完善养老保障机制的一项重要补充。

一、国内方面

1、我国有60岁以上老年人1.78亿，养老的经济模式主要是子女赡养、退休金、社保金。但目前养老金存在较大缺口，急需提出一个新型的养老方案。

“4+2+1”的家庭模式已经出现在人们眼前，面对巨大的家庭压力，独生子女一代很难再稳妥地用自己的力量给老年人一个天伦之乐的晚年。二是随着我国医疗保健条件的逐步改善，老年人的寿命越来越长，整个晚年的花费也在不断增大。而以房养老的养老模式恰恰能改善“有房富人，现金穷人”的“中国穷老人”现状。

以房养老的实施模式：将房屋抵押给有资质的银行、保险公司等机构，每个月从该机构取得贷款作为养老金，老人继续在原房屋居住，去世后则用该住房归还贷款。

2、政府在政策上对“以房养老”提供支持，主要包括以下方面。（1）医疗机构“入驻”养老机构。各地要促进医疗卫生资源进入养老机构、社区和居民家庭。卫生管理部门要支持有条件的养老机构设置医疗机构。二级以上综合医院应当开设老年病科，增加老年病床数量，做好老年慢病防治和康复护理。（2）新建社区须配建养老设施。凡新建城区和新建居住（小）区，要按照人均用地不少于0.1平方米的标准配套建设养老服务设施，与住宅同步规划、建设、验收和交付使用；老城区和已建成的居住（小）区，要限期通过购置、置换、租赁等方式开辟养老服务设施。民办非营利性养老机构与政府开办的养老机构享有相同的土地使用政策，对营利性养老机构建设用地优先保障供应。

3、实践上。早在2006年，全国政协委员、时任建设部科学技术司司长赖明就建议对此成立课题组进行调研，选择大城市做试点，等到运作成熟后向全国推广。2007年的时候，上海公积金管理中心曾试推过一种叫做“住房自助养老”的创新型“以房养老”模式。2011年开始，民政部将试推“以房养老”。民政部副部长窦玉沛指出，要积极引导企业开发老年食品、老年住宅、“以房养老”等服务市场。这可以看成国家在以房养老政策方面最新的表态。2013年9月13日，中国政府网全文公布近日由国务院印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》，明确提出：“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。

二、国外方面

1、理论上“以房养老”出现于上世纪80年代中期，初衷是解决许多老年人空有住房却没有能力改善退休生活的现实问题。该项目由美国联邦政府住房及城市发展部和联邦住房管理局主导。

2、政策上。（1）美国最大特色是政府主导。该项目最大的特色是政府主导，假如贷款机构因破产或其他原因无法按约发放贷款，政府就会适时介入，保证贷款正常发放。这项计划主要面向62岁以上的单身老人或夫妇，申请门槛不高，申请者只要没有积欠联邦政府任何债务，并拥有已经还清按揭或所欠按揭数额不多的自住房，就符合条件。在收到申请后，HUD、银行和保险公司将对申请者的自住房进行估价，并且以提出申请的夫妇中年纪较小一方的年龄为准，参考利率、房屋估值和地理位置等因素，向其发放相应的贷款，直到申请者永久性迁出、将抵押住宅出售或去世为止。（2）加拿大：老人养老最后一招。在加拿大，“住房收入计划”是唯一提供反向住房抵押贷款解决方案的计划，管理该计划的是住房净值银行。这家银行也是直接向老年人提供住房反向抵押贷款服务的唯一全国性机构。加拿大的住房反向抵押贷款适用人群是55岁以上的老年业主。他们可以将自己的住房抵押给银行，以获取一笔贷款。贷款额度根据贷款人及其配偶的年龄、房产形式和所处地段以及房产估价等因素而定，最多占房产价值的50%，年龄越大，比例越高。（3）新加坡：仍在探索“第二把钥匙” 。新加坡为了应对日益老龄化的社会，新加坡政府也尝试推出了一些反向抵押贷款（即“以房养老”）的政策，为老年人提供一些获得养老生活补贴的选择。具有官方背景的职总英康保险合作社，早在上世纪90年代就开始为私人房地产业主提供反向抵押贷款计划。从2006年3月开始，新加坡政府宣布将这一计划扩大到覆盖新加坡八成居民人口的政府组屋市场。70岁至90岁之间的政府组屋屋主，可以通过职总英康的反向抵押贷款套现，每月领取生活费，直至贷款期满。贷款机构会在贷款期满或屋主去世之后，把房子卖掉，以索回贷款额，或让申请者的家人还清贷款来取回屋子。

总体来讲，养老实施比较好的国家有英国和美国。最主要的问题是由于需要支付各项规费，使得前期各项成本过高。与其他贷款方式相比，通常这种模式的利率较高，一般为9.5%，几乎是其他贷款利率的两倍。办理过程中申请人要缴纳申请费、登记费、律师费等政府收费，这些钱将在金融机构发放贷款时扣除。

而新加坡反应冷淡，2009年，新加坡政府推出屋契回购计划，即达到公积金最低存款提取年龄的老年人，只要家庭月收入不超过3000新元，并且名下没有其他房产，他们就可以将所居住的二房或三房式组屋（相当于一居室或两居室）最后剩余屋契，卖给国家发展部下属法定机构建屋发展局套现，然后以30年租约继续住在同一间组屋中。新加坡舆论普遍认为这一计划缺乏吸引力，是因为政府规定屋契套现的净收益优先填补公积金账户，剩余部分才能以现金形式提出，实际上对一些年长有宅但缺少现金来源的年长者，并没有起到较好的套现作用。

加拿大争议多。随着55岁以上老年人成为加拿大增长最快的人群，住房反向抵押贷款业务量也有较大幅度增长，越来越成为老年人进行退休财务规划的一个选择。据统计，截至2011年6月，全国共有约8500宗反向抵押贷款案成立，应付贷款总额11亿加元，涉及全国各地总价值30亿加元的房产。不过，也有金融理财人士并不看好住房反向抵押贷款，指出其最大的弊端在于复利计算，将未付利息加到本金总额上产生更多利息，加上售房之前无需还款，造成贷款成本比较高。具体而言，每半年计算复利，利息支出增长很快，贷款人的债务每七八年可能将近翻一番。加拿大住房收入计划创始人威廉·特纳承认财务上存在这种现象，并建议说，如果老年人想要保全房产价值，就不要涉足反向抵押贷款。

针对国内研究问题的特点来说，目前国内对“以房养老”这一养老模式讨论颇多。基本上是从市场基础，物质基础，实践基础和政府支持等方面进行论证，确定了此模式在国内的可行性。没有成功地提出“以房养老”的具体实施方案。

国内学者主要对美国、日本等实行此政策比较成功的国家所采取的模式进行分析，然后提出其中可借鉴的地方。国外的成功模式固然值得借鉴，但是必须要放在符合我国国情的大前提下，这样才能让“以房养老”更好的实施。

三、总结

鉴于以上局限，我要研究其中的“以房养老”在我国实施的具体模式。通过对三种模式及美国国情的考量，分析其成功的原因。目前我国也有试点，但效果都不理想，通过对试点实施模式的研究，分析失败原因。关键问题是区分两国不同的国情，并由此合理借鉴国外模式。