解读以房养老是什么意思？

“以房养老”又称反向抵押养老保险，即拥有房屋完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，按照约定条件领取养老金直至身故；在身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得优先用于偿付养老保险相关费用。以房养老，通俗地说，就是依据拥有资源在自己一生最优化配置的理论，利用住房寿命周期和老年住户生存余命的差异，对广大老年人拥有的巨大房产资源，尤其是人们死亡后住房尚余存的价值，通过一定的金融或非金融机制的融会以提前套现变现，实现价值上的流动，为老年人在其余存生命期间，建立起一笔长期、持续、稳定乃至延续终生的现金流入。

【以房养老必要条件】

1、自有住房并拥有完全产权。养老家庭必须对其居住的房屋拥有完全的产权，才有权也才有可能对该房屋做出售、出租或转让的处置。

2、独立住房。在以房养老模式中，只有老年父母与子女分开居住，该模式才有可能得以运作，否则，老人亡故后，子女便无处可居。

3、经济状况适中。当老年人的经济物质基础甚为雄厚时，就不会也不必考虑用房产养老;而老人的经济物质条件较差，或者没有自己独立的房屋，或者房屋的价值过低，也很难指望将其作为自己养老的资本。

4、地处城市或城郊。老人身居城市或城郊，尤其是欣欣向荣、经济快速增长的城市或城郊，住房的价值很高，且在不断增值之中，住房的变现转让也较为容易，适合房屋反向抵押贷款养老。但如果住房地处农村，或经济发展缓慢，增值幅度不大的不发达地区，因价值低、不易变现等，将很难适用这一模式。需要强调的是，房屋反向抵押贷款养老方式尤其适合有独立产权房的、没有直接继承人的、中低收入水平的城市老人。

我国现行以房养老模式

目前我国正在试点以房养老政策，以房养老模式较多，大致可以归纳如下：

1、倒按揭养老：以房养老中最为人所知也最复杂的一种。就是房屋产权拥有者把房子抵押给银行、保险公司等金融机构，后者在综合评估后，每月给房主发放固定资金。房主去世后，其房产出售，所得用来偿还贷款本息，其升值部分归抵押权人所有。这种贷款方式最大的特点是分期放贷，一次偿还。

2、售房养老：简单而言，售房养老就是“60岁前人养房，60岁后房养人”。大家在60岁之前，通过储蓄存款、按揭贷款的形式，购买住宅，并在60岁之前还清所有房款的本息，取得该住宅的全部产权。再在60岁退休养老之时，将该住宅的产权予以出售，依靠出售该住宅的余值来养度自己的余生，达到养老保障的目的。

3、家内售房养老：家庭内部父母与子女两代人之间的一种房产继承与赡养的特殊方式，父母在世时用拥有房产向子女出售，以换取养老用的款项。

4、投房养老：用钱投资第二套或更多套房产，赚取钱财用于晚年养老，或用出租住宅的租金收益养老。

5、投资返本入住：开发商将住房出售给老年住户后，又在一定期限内将售房款项逐年向老年住户全部返还，带老年住户去世后，开发商重新将住房收回。对住户来说可称为“投资返本入住”。

6、合资购房：老年人需要购买适合养老的住房，但在资金不敷使用时，联合其他机构或个人合资购房，房屋购买到到收受，老年人率先使用，带老年人身故后，将该住房移交给合资对方享用或自主支配。

7、购房返款养老：房产营销机构从大规模营销房地产中，获得的超额营销费用中结余部分资金，返还给购房客户并投入金融机构积累理财，并于客户年老后作为养老资金。

8、父子合资购房养老：父母与子女合资购买住房后，与子女共享房屋产权，父母首先居住该住房，身故后将住房遗留给子女继承。

9、父子接力贷款购房养老。老年父母希望贷款购买新房居住，限于资金不足，向银行贷款已超出年龄，故此与子女一起向银行申请贷款买房，将来贷款本息也由父子接力合作归还。

10、异地养老：异地养老是离开自己的家乡，到其他更适合的地域，或更为节约合理地度过自己的晚年生活，如城市到乡村，乡村到城市，如旅游养老、海外养老等等。

11、基地养老：在大城市周边的生态环境优越的地域，大量建造养老基地，并附设以完备的设施服务，将城市中的老年人自愿移入基地养老，将老人原居住的住宅价值通过价值转换，便换位老人养老所需要的现金流入。

12、老年公寓养老：老年人到老年公寓居住养老，将原来居住住宅的价值搞活，支付公寓的各式用费。

13、老年社区养老：老年人将自有住宅做其他处置，自己入住大型老年社区养老，用房产处置的收入弥补老年社区的房租和生活护理用费。

14、农家养老：城市的老年人到生态环境较为优越、交通便利或有亲缘瓜葛的农村，购买或租住住房，在农村养老生活。

15、集资合作养老：富裕起来的老年人动用自己的财力，合资建造自己需要的养老机构，并在机构中自我管理运营，舒适养老度过晚年生活。

16、住房置换养老：通过住房资源的置换，将住房的价值搞活或居住场所发生变更，以期更符合养老生活的实际情形。

17、售房入院养老：老年人将自有住宅出售，自己住到养老院或养老基地中，作舒适养老。

18、售房入院+养老寿险养老：本模式是在售房入院的基础上产生，老年人将住房出售后自己居住到养老院舒适养老，房款则趸交与寿险公司，办理终生型的养老寿险产品，以保障终生生活无忧。

19、租房入院养老：老年人将住房对外出租，自己用租金居住到养老机构，将来自己身故后将住房移交子女继承。

20、宅基地换养老：老年农民集中居住养老公寓，用宅基地换去养老保障。

21、农房换市区房养老：以农村宅基地置换市区公寓房，以农村集体土地承包经营权置换生活保障。

22、招徕房客养老：老年人空有较大住宅，却空落落少人居住，现将部分空置房间对外出租，收取租金养老。

23、购养老房养老：老年人购买适合养老的住宅，长期居住安心养老，度过晚年生活。

24、合居共住养老：若干志同道合的老年人将住房资源予以重新配置后，合居共住一起养老。

25、托付赡养养老：儿女整日工作忙碌，故此将自己应对父母尽到的赡养义务，有偿委托他人代为履行。

26、遗赠扶养养老：如某孤寡老人无儿无女可做晚年依靠，也无过多现金可资养老运用，却有一套可观的房产，这就可以同某位可靠人士签约，由对方负责自己有生之年生活赡养的义务，到自己寿终正寝之时，所遗留房产和其他财产都留赠给该扶养人员作为补偿。

27、以房换养养老：“给我你的房子，我为你养老送终”，可称为我国民间社会长期来就有的遗赠扶养的“现代版”，发达国家倒按揭房产养老模式的“修订版”。

28、住房出典养老：老人可以选择住宅出典，取得整笔款项用于投资，获得投资收益后再将房屋重新赎回，余剩部分用作养老支出。

29、以房自助养老：2007年4月21日《新京报》报道，“上海将试点以房自助养老，公积金管理中心做房东”。与反向抵押贷款不同的是，它从一开始就变更了房屋的产权人。

30、法国的VIAGER养老：在法国房地产交易市场出现的一种新的购房付款形式，即用支付养老金的方式购买房屋。这就是颇有盛名的法国的Viager系统，也可称为一种以房养老的新模式。

以房养老的利与弊

首先，它可以使老年居民在人生收入的低谷期开启“房产金库”，将积蓄在房产上的财富分期支用，有效补偿老年生活。

其次，它可以有效解除老年人对生活没有保障的担心，放心大胆地花钱消费，心情愉快延长生命，而且活多久保险公司就会供养多久。

第三，可以让老年人增强生活自信，保持社会尊重。老年人最怕的是失去体面和尊严，可是退休后到处要看人脸色，更怕“久病床前无孝子”，参保后老人今后就有持续稳定的收入，甚至还可以拿钱接济子女亲友，可保持子女与社会的长期尊重。

第四，可以保护弱势群体，有利于社会稳定。这种产品会更受中等收入者青睐，因为只有房并缺钱的老人才更愿意抵押房产养老。这样就保证了社会弱势群体的生活安定，也就保障了社会稳定。

第五，实行遗产税后，可以依法避税。我国迟早会实行遗产税。但这套房屋的价值在老人生前已年复一年被领光，产权已逐步或一次过户到保险公司了。如果我国今后开征遗产税，这一险种当然可以为这套参保房产依法避税。

从进行试点的省市来看，“以房养老”模式认同度不高，公众并不买账。相对于这几个城市60岁以上的人口来说，无论是参保户数还是人数，可谓沧海一粟。虽然群众不买账，但政府对这种模式的推动还在按部就班的进行。保监会发布了《关于延长老年人住房反向抵押养老保险试点期间并扩大试点范围的通知》，将试点范围扩大至各直辖市、省会城市、计划单列市，以及江苏、浙江、山东、广东的部分地级市。但其推行仍有以下难点：

1、中国传统观念难消解。“但留方寸地，留与子孙耕”的观念自古而来，大多数人都想把自己辛苦一辈子买的房留给孩子，而“养儿防老”的思想也会让儿女家人难以接受把房子抵押出去。之前试点的城市也印证了这一点，真正参与“以房养老”的，大多是那些没有子女的独居、空巢老人，没有了反对的因素和后顾之忧，老人自然能自由决定房产的处置。另外，住房是中国人一个普遍的心结，金窝银窝不如自己的狗窝，只有住在自己的房子里，很多人才会感到踏实。大多数人都觉得凭什么年轻时拼死拼活还房贷，好不容易到老了，还得把房子抵押出去来养老？

2、房产估值这笔账难算清。房屋估值如何计算、房屋价值评估机构能否可靠、保险公司会不会对房产价值“压价”，这些问题处理不好都很容易打击参与者的积极性。“以房养老“按理应建立在房价平稳基础上，但目前来看不太现实，未来，随着房价的或升或降，抵押的房产也将相应的升值或贬值，而无论是哪种结果，势必有一方的利益将会受损。如何在房子增值或贬值后平衡双方的利益分配就显得格外重要。

3、70年产权的问题难解决。我国房屋的产权只有70年，产权到期老人没有故去，或者保险公司刚刚接手房产而房产到期了，又或者碰上拆迁，保险公司和老人以及老人子女之间的经济纠纷如何来处理，到目前还没有明确完善的法律体系和可以借鉴的经济模型。另外，70年产权到期后，抵押房屋要有偿续期，那么续期费用也将是一个巨大的未知风险。

4、保险公司难挑担。“以房养老”保险业务四地试点两年，目前仅幸福人寿一家保险公司参与，显得有点势单力薄。对于保险公司来说，以房养老产品设置十分复杂，保险公司需要承担客户长寿风险，保险公司已支付的养老保险相关费用可能会多于房产处置所得；另一方面，如果房价下跌，降价风险如何应对，这对保险公司来讲也是一个很大的挑战。这些因素都会挫低保险公司参与的积极性。

国外如何推行以房养老

美国：“家园共享”结伴养老。许多美国的老年人在退休前10年左右为养老买房子，将富余部分出租。美国政府和一些金融机构还推出“以房养老”的“倒按揭”贷款，对象为62岁以上的老年人。主要有三种形式：一、联邦政府保险的倒按揭贷款；二、由政府担保的倒按揭贷款，这种贷款有固定期限，老年住户须做出搬移住房及实施还贷计划后才能获贷；三、专有倒按揭贷款，一般由金融机构办理，发放贷款的机构与住户同享住房增值收益。

日本：“黄金”社区养老。日本老龄化现象十分严重，导致其“以房养老”也非常普遍。通常选用“倒按揭”形式，适用于55岁以上的人群。这种贷款不需要还债，贷款人死亡时房子作为还债的资金。94年黄金计划被重新修订，更名为“新黄金计划”，完善了以居家养老为中心的社区老年服务体系，扩大了家庭服务员队伍，新设为老年人提供休息及特别看护的短时服务设施、日间服务中心等，提供各种日间服务(包括饮食和体育锻炼)。

英国：异地养老。英国有不少老年人把自己的养老地点选择到西班牙、南非等国家。这些国家物价水平较低，英国老人把本国的住宅出售后可在西班牙或南非买到面积更大或质量更好的住宅，享受到比本国更好的生活和服务。

新加坡：两种形式来养老。老年人在新加坡被称为乐龄人士。62岁以上的乐龄可以从公积金账户中领取养老金度日，政府也允许老人将自己拥有的祖屋或私人房产进行部分或全部出租，以换取租金养老。除此之外，新加坡以房养老还有一种形式：60岁以上的老年人可以申请将房子抵押给有政府背景的公益性机构或金融机构，由这些机构一次性或分期支付养老金。老人仍居住在自己的住房内，待其去世后，房屋产权由这些机构处置，进行抵押变现并结算利息，剩余的钱则交给其继承人。